Платная дорога к дому: как владельцы коттеджей борются с «поборами»
16 сен 2021
По статистике, в России строится все больше коттеджей. Если в 2019 году такие дома составляли 47% от объема всего жилья, которое ввели в эксплуатацию, то за первое полугодие 2021 года — уже до 55%. Популярность подобной недвижимости выросла на фоне коронавирусных ограничений. Как показал совместный опрос ДОМ.РФ и ВЦИОМ, проведенный летом прошлого года, почти 40% россиян в условиях пандемии стали рассматривать индивидуальные дома как более предпочтительные для проживания.
Основные проблемы жильцов
Правда, порой у собственников коттеджей возникают сложности с использованием прилегающей инфраструктуры, которая зачастую остается в собственности застройщика или его управляющей компании. Хотя инвестировали в ее создание собственники домов.
Дело в том, что в современных реалиях застройщик покупает земельный массив, затем «нарезает» его на участки под индивидуальное строительство и распродает. А земли «общего пользования», по факту — улицы коттеджных поселков, остаются в собственности строительной фирмы, которая может ими распоряжаться по своему усмотрению. При таком регулировании от злоупотреблений застройщика никто не застрахован.
Большинство этих проблем можно было бы решить, применив по аналогии ст. 36 ЖК, полагает эксперт. В этой норме указано, что собственникам жилья в многоквартирных домах на праве общей долевой собственности принадлежит и прилегающая инфраструктура. Но Конституционный Суд отметил, что такое положение не применимо к коттеджным поселкам из-за их «пространственной обособленности» (Постановление КС от 10.11.2016 № 23-П).
В 2015 году обсуждаемую проблему пытался решить законодатель. Депутат «Справедливой России» Андрей Туманов внес на рассмотрение Госдумы инициативу, которая предполагала обязательное оформление безвозмездного сервитута (право пользоваться чужим имуществом) на участки общего пользования, находящиеся в частной собственности. Он отмечал в пояснительной записке, что владельцы таких земель «блокируют возможность прохода и проезда жителей до своих домов, ограничивают проезд экстренных государственных, технических и сервисных служб, требуя плату за это». В итоге законопроект отклонили, а законодательный пробел остался до сих пор.
Теоретически, действующее жилищное законодательство позволяет создать ТСЖ собственникам коттеджей, если те расположены на участках с общей границей и инфраструктурой, которая предназначена для обслуживания (ст. 136 ЖК). Но на практике подобные поселки управляются коммерческими организациями, созданными застройщиком к моменту ввода домов в эксплуатацию, делится эксперт. Такая ситуация складывается из-за двух аспектов:
— правового: «общее» имущество зачастую может принадлежать на праве личной собственности третьему лицу (застройщику), что не позволит создать ТСЖ до момента оспаривания прав этого лица;
— организационного: сложно провести собрание собственников этих домов и собрать необходимый кворум на фоне уже предлагаемого «рабочего» решения от застройщика.
Когда в суде выиграет владелец коттеджа
Компании, обслуживающие коттеджные поселки, зачастую одновременно с поддержкой общих коммуникаций предоставляют местным жителям и коммунальные услуги. Расходы на оплату таких услуг значительно превышают траты владельцев жилья в обычных многоквартирных домах. Минимальные суммы начинаются от 10 000 руб., максимальные могут превышать 150 000 руб., подсчитали весной этого года эксперты РБК. Для сравнения, средняя сумма платежки за все жилищно-коммунальные услуги в Подмосковье составляет примерно 7000–9000 руб.
Более того, множество коттеджных поселков имеют так называемый вступительный взнос, его размер, как правило, довольно высок и ничем не обусловлен. Если владелец дома отказывается платить эти деньги, то ему начинают чинить препятствия в пользовании своей недвижимостью, не выдают пропуска для въезда на территорию поселка и придумывают прочие мелкие пакости. Неудивительно, что самыми частыми спорами, вытекающими из злоупотреблений собственников «общей» инфраструктуры, являются дела по взысканию долгов с хозяев коттеджей, отмечает эксперт.
Так, владелец дома в элитном закрытом поселке Николино на Рублево-Успенском шоссе Андрей Стебаков* в один момент просто отказался платить управляющей компании ООО «ПЖК Николино» за вывоз мусора, уборку территории и организацию пункта охраны. Ежемесячно он тратил на это 36 000 руб. Владелец коттеджа вычислил, что его доля в расходах, исходя из числа домов в поселке и площади участков, должна составлять 1/422 от общей суммы. То есть примерно 1600 руб. в месяц — почти в 20 раз меньше, чем он платит фактически. Стебаков указал, что ошибочно перечислил «ПЖК» 126 000 руб., но из этих средств уплатить в счет «коммуналки» надо только 38 000 руб., а остальное — взыскать как излишне уплаченное. Спор с управляющей компании дошел до Верховного Суда, который отметил, что для соблюдения баланса интересов сторон в таких разбирательствах нижестоящим инстанциям надо изучить обоснованность и разумность тарифов и установить, какими услугами фактически пользуется житель поселка (дело № 5-КГ20-107-К2). В противоположном случае управляющие компании получают возможности навязывать владельцам домов услуги, которые тем не нужны.
Подобный вывод ВС этим летом уже поддержал Третий кассационный суд общей юрисдикции (дело № 88-8109/2021). В других похожих случаях суды признают злоупотреблением правом попытки собственников дорог в таких поселках брать плату за проезд по ним с местных жителей (дело № 33-8336/2019) или просто обязывают владельцев этих территорий не препятствовать проезду машин (дело № 33-4123/2012). По такому иску необходимо доказать, что заявителю принадлежит участок в поселке, а ответчик действительно как-то мешает ему. Суды удовлетворят подобные требования, если выяснится, что дорога является объектом общего пользования и другого доступа к участкам собственники не имеют (дело № 2-3271/2014).
Платная дорога к дому: как владельцы коттеджей борются с «поборами»
По статистике, в России строится все больше коттеджей. Если в 2019 году такие дома составляли 47% от объема всего жилья, которое ввели в эксплуатацию, то за первое полугодие 2021 года — уже до 55%. Популярность подобной недвижимости выросла на фоне коронавирусных ограничений. Как показал совместный опрос ДОМ.РФ и ВЦИОМ, проведенный летом прошлого года, почти 40% россиян в условиях пандемии стали рассматривать индивидуальные дома как более предпочтительные для проживания.
Основные проблемы жильцов
Правда, порой у собственников коттеджей возникают сложности с использованием прилегающей инфраструктуры, которая зачастую остается в собственности застройщика или его управляющей компании. Хотя инвестировали в ее создание собственники домов.
Дело в том, что в современных реалиях застройщик покупает земельный массив, затем «нарезает» его на участки под индивидуальное строительство и распродает. А земли «общего пользования», по факту — улицы коттеджных поселков, остаются в собственности строительной фирмы, которая может ими распоряжаться по своему усмотрению. При таком регулировании от злоупотреблений застройщика никто не застрахован.
Большинство этих проблем можно было бы решить, применив по аналогии ст. 36 ЖК, полагает эксперт. В этой норме указано, что собственникам жилья в многоквартирных домах на праве общей долевой собственности принадлежит и прилегающая инфраструктура. Но Конституционный Суд отметил, что такое положение не применимо к коттеджным поселкам из-за их «пространственной обособленности» (Постановление КС от 10.11.2016 № 23-П).
В 2015 году обсуждаемую проблему пытался решить законодатель. Депутат «Справедливой России» Андрей Туманов внес на рассмотрение Госдумы инициативу, которая предполагала обязательное оформление безвозмездного сервитута (право пользоваться чужим имуществом) на участки общего пользования, находящиеся в частной собственности. Он отмечал в пояснительной записке, что владельцы таких земель «блокируют возможность прохода и проезда жителей до своих домов, ограничивают проезд экстренных государственных, технических и сервисных служб, требуя плату за это». В итоге законопроект отклонили, а законодательный пробел остался до сих пор.
Теоретически, действующее жилищное законодательство позволяет создать ТСЖ собственникам коттеджей, если те расположены на участках с общей границей и инфраструктурой, которая предназначена для обслуживания (ст. 136 ЖК). Но на практике подобные поселки управляются коммерческими организациями, созданными застройщиком к моменту ввода домов в эксплуатацию, делится эксперт. Такая ситуация складывается из-за двух аспектов:
— правового: «общее» имущество зачастую может принадлежать на праве личной собственности третьему лицу (застройщику), что не позволит создать ТСЖ до момента оспаривания прав этого лица;
— организационного: сложно провести собрание собственников этих домов и собрать необходимый кворум на фоне уже предлагаемого «рабочего» решения от застройщика.
Когда в суде выиграет владелец коттеджа
Компании, обслуживающие коттеджные поселки, зачастую одновременно с поддержкой общих коммуникаций предоставляют местным жителям и коммунальные услуги. Расходы на оплату таких услуг значительно превышают траты владельцев жилья в обычных многоквартирных домах. Минимальные суммы начинаются от 10 000 руб., максимальные могут превышать 150 000 руб., подсчитали весной этого года эксперты РБК. Для сравнения, средняя сумма платежки за все жилищно-коммунальные услуги в Подмосковье составляет примерно 7000–9000 руб.
Более того, множество коттеджных поселков имеют так называемый вступительный взнос, его размер, как правило, довольно высок и ничем не обусловлен. Если владелец дома отказывается платить эти деньги, то ему начинают чинить препятствия в пользовании своей недвижимостью, не выдают пропуска для въезда на территорию поселка и придумывают прочие мелкие пакости. Неудивительно, что самыми частыми спорами, вытекающими из злоупотреблений собственников «общей» инфраструктуры, являются дела по взысканию долгов с хозяев коттеджей, отмечает эксперт.
Так, владелец дома в элитном закрытом поселке Николино на Рублево-Успенском шоссе Андрей Стебаков* в один момент просто отказался платить управляющей компании ООО «ПЖК Николино» за вывоз мусора, уборку территории и организацию пункта охраны. Ежемесячно он тратил на это 36 000 руб. Владелец коттеджа вычислил, что его доля в расходах, исходя из числа домов в поселке и площади участков, должна составлять 1/422 от общей суммы. То есть примерно 1600 руб. в месяц — почти в 20 раз меньше, чем он платит фактически. Стебаков указал, что ошибочно перечислил «ПЖК» 126 000 руб., но из этих средств уплатить в счет «коммуналки» надо только 38 000 руб., а остальное — взыскать как излишне уплаченное. Спор с управляющей компании дошел до Верховного Суда, который отметил, что для соблюдения баланса интересов сторон в таких разбирательствах нижестоящим инстанциям надо изучить обоснованность и разумность тарифов и установить, какими услугами фактически пользуется житель поселка (дело № 5-КГ20-107-К2). В противоположном случае управляющие компании получают возможности навязывать владельцам домов услуги, которые тем не нужны.
Подобный вывод ВС этим летом уже поддержал Третий кассационный суд общей юрисдикции (дело № 88-8109/2021). В других похожих случаях суды признают злоупотреблением правом попытки собственников дорог в таких поселках брать плату за проезд по ним с местных жителей (дело № 33-8336/2019) или просто обязывают владельцев этих территорий не препятствовать проезду машин (дело № 33-4123/2012). По такому иску необходимо доказать, что заявителю принадлежит участок в поселке, а ответчик действительно как-то мешает ему. Суды удовлетворят подобные требования, если выяснится, что дорога является объектом общего пользования и другого доступа к участкам собственники не имеют (дело № 2-3271/2014).
Ссылка на новость https://pravo.ru/story/234110/